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房產交易型受賄中明顯低于市場價格的認定

房產交易型受賄中明顯低于市場價格的認定

發布時間:2020年12月09日?|? 來源:中央紀委國家監委網站?|? 點擊量: ?

根據“兩高”《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》),國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益,以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋的以受賄論處,但對于什么是“明顯低于市場的價格”未作出明確規定。房產作為大宗物品,正常情況下不同的銷售政策可能使優惠數額達到數萬元或數十萬元,如果不對交易價格的性質進行準確判斷,有可能導致放縱犯罪或不當擴大打擊面。因此,房產交易型受賄案件中,交易價格是否明顯背離市場價格,不僅是審查調查工作的難點,也是案件進入刑事訴訟程序后控辯爭議的焦點,有必要結合實踐進行研討。

認定“明顯低于市場的價格”的三個角度

一是交易價格是否具有隨意性。房地產開發商(包括銷售商)在房產銷售之前,通常會以企業內部決策的方式事先設定不針對特定人的銷售優惠政策,并以內部文件的形式予以明確。一般來說,銷售優惠政策屬于房地產企業的商業秘密和營銷策略,不會面向社會公開,但在開發商內部的把握標準是一致的,其面向的交易對象是不特定的多數人,屬于正常的市場價格,購房者在享受優惠價格時,還需要履行相應的審批程序。而房產交易型受賄中的交易價格具有較大的隨意性,經常表現為開發商主要負責人與購房者私下聯絡、暗通款曲,擅自決定提高優惠幅度,在交易價格確定上具有很強的隨意性。實踐中,有的開發商以召開公司董事會、辦公會等形式專題研究給予特定購房者大幅優惠,從表面上看履行了企業決策程序,但實質上是為了規避查處,其以“集體決策”形式設定的優惠條件不屬于正常的市場價格。

二是交易價格是否具有獨享性。開發商事先設定的優惠交易條件必須是不針對特定人的,即面向社會公眾,如果特定購房者享受了不適用于普通消費者、帶有“特殊關照”意味的價格優惠,則屬于“明顯低于市場的價格”。該優惠價格不是開發商事先設定的,而是根據特定購房者需要或應其要求設定的,優惠條件僅適用于個別對象,且該優惠超出了一般商品交易中打折、讓利等正常銷售手段的范疇,社會上不特定多數人不可能享受到同等優惠。實踐中,有國家工作人員享受了開發商事先針對單位內部職工、拆遷改造回遷戶等特定主體制定的優惠條件,盡管從表面看不屬于該國家工作人員“獨享”,但因其本身并不具備特定主體條件,因此在認定時仍應當從嚴把握。

三是交易價格是否具有合理性。優惠交易條件作為房地產行業的營銷方式,在設定上要符合商業慣例和市場規則,有的受銷售周期影響,如地處黃金地段、配套設施齊全的樓盤往往一房難求,優惠條件肯定與其他需要兩三年甚至更久時間清盤的樓盤不同;有的受銷售階段影響,如“預付排卡”和“尾盤清倉”時的優惠幅度不同;有的受銷售策略影響,如團購優惠、一次性付款優惠、是否使用公積金貸款、節假日促銷等;有的受房產自身特點影響,如不同樓棟、樓層、朝向、位置的價格都會存在差別。但無論何種情況,優惠交易條件的設置都應當符合市場規律,具備合理性。實踐中,有的被調查人會以“樓層不好”“朝向不佳”“尾盤清售”“購買樣板間”等原因作為辯解,有的開發商也以上述理由為購房者開脫,但根據行業常識和生活經驗,這些因素對房價的影響有限,不足以證明大幅度優惠的合理性。如果某一交易價格無法用市場因素解釋,不存在優惠的合理原因,就可以認定為明顯背離市場價格。

認定“明顯低于市場的價格”需要注意的問題

一是通過扎實取證對一手房市場價格進行確認。對于涉案樓盤銷售周期較短的,要及時調取開發商內部關于購房優惠政策的規定及銷售記錄,既要對樓盤全部銷售數據進行統計分析,查明不針對特定人的最低優惠價格,還要重點統計涉案房產“同樓同戶型”“不同樓同戶型”的交易價格,與涉案房產的交易價格進行橫向比較。對于涉案樓盤銷售周期較長的,要查明開發商后期是否調整過優惠政策,并參考國家統計局發布的城市商品住宅銷售價格指數、相鄰地段類似房產的交易價格等,綜合判斷涉案房產交易價格的合理性。

二是通過價格認定對二手房市場價格進行確認。實際生活中,由于二手房價格由買賣雙方協商確定,受個人意志影響較大,且交易中普遍存在多付定金延期過戶、多寫裝修等附屬價格降低合同交易額避稅的情況,因此買賣合同上的成交價格不一定能準確反映本地區二手房價格的真實情況,給認定二手房“交易時當地市場價格”造成困難,因此,需要借助本地區價格認證中心對涉案房產進行價格認定。監察機關在進行價格認定工作中,要熟悉相關法律規定和行業規范,嚴格履行工作程序,全面客觀考慮影響價格變動的因素,確保價格認定結論依據充分、合理可信。

三是不能簡單以市場交易價的百分之七十作為認定標準。實踐中,有觀點認為可以參考《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十九條的規定,即“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的,一般可以視為明顯不合理的低價”。該觀點混淆了刑事法律與民事法律調整法律關系的范疇,涉案房產的交易價格究竟是帶有權錢交易色彩的“明顯低于市場的價格”還是正常優惠后的市場價格,涉及刑事責任的有無問題,需要通過刑事法律規范和證據規則進行判斷。

此外,以下細節對認定“明顯低于市場的價格”具有重要作用,在審查調查工作中要予以重點關注:是否有意改變合同簽訂時間,如將購房日期提前以使價格顯得合理;是否通過改變付款方式,如不合常理的分期付款、無利息的延期付款等變相降低房款;是否通過贈送車位、地下室、免征物業費等方式變相降低房款;是否在案發后設定、篡改、偽造優惠交易條件;購房者是否在短時間內將低價購買的房產高價轉賣獲利等。(宋冀峰 作者單位:天津市紀委監委駐市總工會機關紀檢監察組)



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